接掌萬達商管后，“亞洲小黑石” 太盟又要搞大事？

核心提示：此次接掌萬達商管，接掌或許是商管太盟在中國不動產市場的又一次重要實踐——用標準化體系梳理商業資產，再通過運營改造釋放價值。后亞黑石

近期，太盟珠海萬達商管的又搞管理層變動引發行業關注 —— 太盟投資（PAG）接手掌舵權后，迅速啟動組織架構與人事調整，大事將總部核心職能整合為運營、接掌財務、商管人力資源三大體系，后亞黑石原戰略品牌、太盟商業規劃、又搞工程物業等部門歸入運營體系，大事財務、接掌資產管理等并入財務體系，商管人力與行政則統一納入人力資源體系，后亞黑石權責劃分更趨集中。

人事方面，原常務副總裁王志彬升任副董事長，原北區公司總裁許粉出任首席運營官（COO），全面負責運營體系。

這一系列動作，被視作太盟對萬達商管業務整合的 “第一步棋”，而背后則是其今年 5 月聯合騰訊、京東等拿下萬達 48 座萬達廣場的資本布局 —— 近期，用于收購的蘇州寬遇股權投資基金已正式落地，規模超 224 億元，其中騰訊系認繳占比 44.4%，京東占 22.2%，太盟與陽光人壽等完成剩余出資。

作為素有 “亞洲小黑石” 之稱的私募巨頭，太盟的投資邏輯向來鮮明：不做單純的財務投資者，而是瞄準 “價值受損但潛力十足” 的核心資產，通過深度改造實現增值。其不動產業務在亞太地區投資額超 450 億美元，曾將韓國首爾一棟辦公樓翻新后，實現凈面積增長 27%、營收翻倍，最終斬獲 2.3 倍回報。

此次接掌萬達商管，或許是太盟在中國不動產市場的又一次重要實踐 —— 用標準化體系梳理商業資產，再通過運營改造釋放價值。對于深陷調整期的萬達而言，太盟的資本與管理經驗能否成為 “強心劑”？答案或許要等這套新架構跑起來才見分曉。

其投資策略酷似黑石

資料顯示，太盟投資集團（PAG）是一家專門投資于亞洲的私募股權公司，素有“亞洲小黑石”之稱，其業務涵蓋了私募股權、房地產投資和私募信貸等多個領域。

至今，太盟不動產業務在亞太地區總投資額超過450億美元，曾收購和管理7,400多處房地產。目前，它擁有約200名專業人士，在亞太地區七個辦事處開展業務，對各大當地市場有深度了解，并有其專屬的資產管理團隊。

太盟傾向于選擇那些地理位置優越、具有長期增長潛力，但因短期因素（如所有者債務危機、市場流動性枯竭）而價值受損的資產。例如，其投資的多個項目均位于北京、上海等一線城市的核心地段。即使是萬達集團這樣的巨頭，在面臨困境時，其核心商業資產也成為太盟的目標。

另外，那些因宏觀經濟調整、行業政策變化（如針對房地產開發商的“三道紅線”去杠桿政策）或資本市場動蕩所創造的投資窗口期，往往導致資產被錯誤定價，為具備資本實力和專業能力的投資者提供了入場機會。在太盟眼里，萬達更是典型的被政策挫傷的例子。

與純粹的財務投資者不同，太盟的“抄底”往往伴隨著深度的投后管理和價值提升計劃。這可能包括對物業進行翻新改造、改善運營效率、解決法律糾紛或進行財務重組，從而在根本上提升資產的內在價值和現金流能力，最終實現增值退出。

其在韓國首爾收購并成功改造一棟辦公樓的案例，通過全面翻新使凈面積增長27%、營業收入凈額增長109%，最終實現2.3倍回報和37%的毛內部收益率。

太盟的“抄底”并非簡單的低買高賣，而是基于對資產進行實質性改善的信心和能力。太盟在其官方網站上也強調，其在日本、中國、澳大利亞和韓國建立了本土化的專業資產管理團隊，以全面釋放投資物業組合的潛力。

頻頻抄底中國不動產

盡管太盟投資近年來才在國內名聲大噪，但過去10余年，其在中國不動產市場的投資動作并不少。其看中的標的，既有辦公大樓、購物中心、綜合體，也有房地產基金及REITs等，風格較為多元化。

從可查詢的資料看，上海是其不動產布局的第一站，悅達889廣場是其最早投資的項目。

悅達889廣場。2013年5月，太盟投資與MGPA聯合收購了上海悅達889廣場項目公司65%股權。MGPA原屬麥格理旗下，2013年被貝萊德收購。

悅達889是悅達地產旗下項目，位于上海市曹家渡商圈。悅達地產的母公司江蘇悅達集團，旗下擁有悅達投資（600805）、悅達礦業（00629.HK，現改稱“悅達國際控股”）兩家上市公司。

2011年步入限購時代，加之2013年前后新房供應量穩增，上海房地產市場處于相對低迷階段。彼時，凱雷投資、基匯資本等外資、港資機構相繼出手收購上海商業資產，太盟投資是這波浪潮中的抄底機構之一。其此番收購，或踩準了悅達地產出于短期融資需求考慮，選擇部分出售資產的時點。

上海企業天地三期。2015年7月，太盟投資與萬科、鐵獅門合作，收購瑞安房地產旗下的上海企業天地三期，收購價約35.7億元。據瑞安房地產主席羅康瑞當時稱，出售資產套現的資金，為推動中國新天地上市。

公開資料顯示，當時李嘉誠出售內地多項資產，瑞安房地產、華人置業等港資機構也有項目出售，太盟投資則從中抄底。

戴德梁行。2014年11月，太盟投資與TPG、加拿大安大略省教師養老基金組團以12.15億美元的價格，從澳大利亞UGL手中全面收購了戴德梁行。

在UGL入主之前，戴德梁行收入持續下滑，但中國市場業務增長強勁。受益于中國市場的快速發展，UGL投資戴德梁行三年不到的時間，大賺逾10億澳元。

太盟投資等接手戴德梁行之后，在2015年開始相繼推動其與美國Cassidy Turley、高緯環球合并，并于2018年在紐交所上市。在該次IPO前，萬科旗下萬科物業買入戴德梁行4.9%股權，2020年1月，萬科物業與戴德梁行聯合成立萬物梁行。

春泉產業信托。春泉產業信托的底層資產是北京華貿中心。2016年6月開始，太盟投資舉牌春泉產業信托，最初持有其5.66%基金份額，中間通過多次增持，直至持有其17.95%的基金份額，僅次于持有27.48%基金份額的大股東RCA Fund。

不過，春泉產業信托管理人2017年為收購英國的物業，大幅折讓發行基金單位，攤薄了其他基金持有人的份額，2018年9月，其擬再次通過大幅折讓發行基金單位的形式收購廣東惠州的商業地產項目，這兩番操作引發股東震怒。2018年起，太盟投資在未與信托管理人或董事會商討的情況下對其提出全面要約收購，涉及資金高達52.4億港元，且表示將表決罷免涉事的基金管理人。

在要約前最后一個交易日，春泉產業信托的市凈率約為0.49倍，在香港10只REITs中排名墊底。太盟投資出手，意在抄底一只價值被嚴重低估的REIT，并嘗試謀求控制權以修正其盈利、提升其價值。但從結果來看，太盟投資此番未能如愿。

2020年2月，太盟投資因春泉產業信托發布一則債券轉換公告，此舉引入新投資者的同時，也攤薄了太盟投資的持有比例，其向香港證監會投訴，指控后者管理制度不合標準、涉及利益沖突等。

不過，春泉產業信托行政總裁梁國豪在2023年7月的一則采訪中披露，太盟投資與公司管理層從早前的意見不合轉至溝通良好，公司已回購太盟投資旗下公司BT Cayman所持的4.23%基金份額，太盟投資目前仍透過Spirit Cayman持有春泉產業信托的11.85%份額。

SARE房地產基金。太盟投資還曾以Pre-REITs基金形式涉足不動產投資。2017年11月，其與招商蛇口（001979）按4：1的出資比例，在開曼群島聯合設立地產基金Super Alliance Real Estate L.P.。公告稱，這只基金由招商蛇口旗下利邦控股占股20%，太盟投資旗下Prep Venice Limited持80%權益。

該基金收購了招商蛇口所持的上海招商局大廈、上海招商局廣場及北京招商局大廈相關股權，交易總對價約計50億元。這三項資產均為招商蛇口在一線城市的核心資產。

由于當時國內REITs尚不成熟，兩方搭建離岸地產基金架構，以私募基金持有。

在該項交易中，招商蛇口成功套現50億元，解決了經營收益回籠緩慢等重資產難題。太盟投資則是按REITs標準篩選資產，為后續發REITs做戰略儲備。如今，國內“投融建管退”的不動產金融產業鏈已逐步打通，該基金或有望通過REITs退出。

高銀金融國際中心。2023年1月，太盟投資聯手新加坡豐樹集團，以56億港元收購香港高銀金融國際中心，雙方各持股50%。

高銀金融國際中心位于九龍，早前屬于香港高銀集團創始人潘蘇通旗下高銀金融（00530.HK，已退市）的物業。由于高銀金融陷入債務困境，2020年7月，高銀金融國際中心曾被以新加坡主權基金GIC及德意志銀行為首的債權人要求接管抵債。同年9月，該項目被接管人委托標售，期間高銀金融曾表示，將以143億港元向Hundred Gain International Holding Limited出售該物業，但最終未如期成交。2022年9月，該項目計劃以67億港元易手，但交易最終取消，需作重售。

2023年1月，這宗“難賣”的物業被太盟投資組團拿下，交易價格較兩年前預期的143億港元少逾60%，太盟投資完成又一項不動產抄底。

總體來看，太盟投資在國內的投資體現了鮮明的抄底特色，且收購的不動產多處于北京、上海等一線城市的核心地段。